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Salt Lake City enfrenta una grave escasez de viviendas asequibles, y los candidatos a la alcaldía de este año tienen ideas muy diferentes sobre cómo ofrecer más opciones.
La alcaldesa Erin Mendenhall dice que su equipo ha invertido más en viviendas asequibles que todas las administraciones anteriores, combinado con un enfoque que le brinda a la ciudad un alto retorno de la inversión.
Su oponente más destacado, el ex alcalde Rocky Anderson, dice que la forma en que Mendenhall invierte en viviendas llena los bolsillos de los desarrolladores con dinero público, y que los habitantes de Utah serían mejor atendidos si la ciudad construyera sus propias viviendas.
Mientras tanto, el candidato por primera vez, Michael Valentine, dice que perseguiría una combinación de los dos planes.
Esto es lo que necesita saber:
Los planes
El enfoque de Mendenhall:
• Utilizar dinero público, activos y otros incentivos para invertir en desarrollo privado que ya esté en marcha.
A cambio de inyectar dinero en efectivo de la ciudad a esos proyectos u ofrecer beneficios como terrenos con descuento, el desarrollador acepta reservar una cierta cantidad de unidades y ponerlas a disposición para alquiler por debajo de las tarifas del mercado.
El alcalde dice que este tipo de inversión supone una buena inversión para la ciudad porque aprovecha la inversión privada para satisfacer una necesidad pública. Sostiene que ser un inversionista minoritario en grandes proyectos ayuda a la ciudad a obtener más unidades de las que podría hacerlo por sí sola.
Anderson quiere:
• Utilizar dinero público para financiar y controlar plenamente los desarrollos de viviendas.
Al tomar el control total de un desarrollo, dice Anderson, la ciudad podría fijar alquileres a tarifas que no se verían influenciadas por las fuerzas del mercado. También permitiría a la ciudad controlar la apariencia de los edificios.
Anderson quiere que la ciudad construya varios miles de viviendas de esta manera, pero no sabe cuánto costaría. Dice que hay varias formas de pagarlo, como pedir dinero prestado y emitir bonos, y espera que el Estado contribuya.
San Valentine apoya:
• Invertir en desarrollo privado, pero sólo si los precios de alquiler de unidades asequibles son más bajos que los disponibles actualmente.
• Cubrir la ciudad con un tipo de zonificación que requiere que los desarrolladores reserven una cierta cantidad de unidades para que sean más asequibles.
• Hacer que la Agencia de Reurbanización de la ciudad convierta los edificios existentes de su propiedad en viviendas públicas.
Valentine se ha autodenominado el “candidato Ricitos de Oro”, diciendo que su plan de vivienda combina las mejores partes de los enfoques de Mendenhall y Anderson.
Lo que discuten
Mendenhall caracteriza el enfoque de Anderson como financiar “los proyectos”, sosteniendo que libera al estado de su responsabilidad de ayudar a generar viviendas asequibles.
Además de eso, afirma, el plan de Anderson es demasiado costoso. Sostiene que es 18 veces más caro para la ciudad construir viviendas desde cero y ocho veces más caro para el gobierno modernizar un edificio existente.
Aun así, modernizar edificios existentes, como moteles vacíos, es una estrategia para proporcionar viviendas profundamente asequibles con relativa rapidez.
Métete en la maleza • La campaña de Mendenhall llegó a ese número 18x dividiendo la inversión en vivienda de la administración (alrededor de $55 millones) por el número aproximado de unidades creadas bajo la dirección del alcalde (alrededor de 4,000) para llegar a un costo de $13,750 por unidad. El personal de la ciudad dice que construir una nueva unidad de vivienda asequible cuesta al menos $250,000. Esa cifra, dividida por la inversión por unidad de la ciudad, da aproximadamente 18.
Para conocer la diferencia en los costos de modernización, la campaña analizó los últimos cuatro proyectos de modernización en los que invirtió la ciudad. Los asistentes dividieron el costo total de esos proyectos ($66 millones) por el número combinado de unidades (491) y llegaron a un costo total de aproximadamente $134,400 por unidad. Luego, la campaña dividió la inversión de la ciudad en esos proyectos ($8 millones) por el número total de unidades para obtener un costo de aproximadamente $16,000 por unidad, 8 veces menos que el costo total por unidad.
El cálculo de la campaña para los costos de modernización incluye el proyecto fallido Ville 1659 en North Temple cerca de Redwood Road.
Andra Ghent, profesora de la Universidad de Utah, que imparte cursos sobre asequibilidad de vivienda y se desempeña como directora académica del Centro de Bienes Raíces Ivory-Boyer, dijo que la estimación de la ciudad de que una unidad de vivienda asequible costaría alrededor de $250,000 está “en línea” con su mejor estimación para cuánto le costaría a un gobierno construir viviendas por su cuenta.
“Por supuesto, se obtendría algo de flujo de efectivo sobre estas unidades una vez terminadas, que volvería a las arcas del gobierno”, escribió en un correo electrónico, “aunque probablemente no sería suficiente para cubrir un rendimiento ‘razonable’ de la inversión”. inversión.”
Ghent, que también es miembro de la comisión de planificación de Salt Lake City y ha donado a la campaña de Mendenhall, dijo que construir viviendas de propiedad gubernamental requeriría importantes costos iniciales.
Stephen Goldsmith, exdirector de planificación de Anderson, dijo que no existe una estrategia única que pueda resolver los problemas de vivienda de la ciudad. Una combinación de vivienda pública e inversión en desarrollo privado, dijo, es una mejor manera de satisfacer la necesidad de vivienda aquí.
Goldsmith, quien respaldó a Anderson en la carrera de este año, dijo que el costo inicial de las viviendas gubernamentales no es tan desalentador como podría parecer porque las unidades podrían construirse de manera incremental, no todas a la vez.
Anderson dice que el enfoque de Mendenhall hacia la vivienda asequible no da como resultado viviendas que sean realmente asequibles y, en cambio, subsidia las ganancias de los desarrolladores.
Él responde a la afirmación del alcalde de que está llevando a cabo “los proyectos”, diciendo que lo que propone no se parece en nada a las viviendas subsidiadas por el gobierno federal de décadas pasadas. Anderson dice que lo que quiere construir ha tenido éxito en el extranjero y está ganando terreno en Estados Unidos.
Traducción por Elias Cunningham.
