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Keith recibió dos avisos de desalojo en su primer apartamento en Salt Lake City en unos pocos meses.
Ninguno de los dos fue por falta de pago del alquiler, dijo, pero ambos le hicieron sentir disgusto y lo dejaron solo tres días para remediar un problema.
El proceso de desalojo de Utah avanza rápido y es confuso, dijo Danielle Stevens, directora ejecutiva de People’s Legal Aid Utah.
Más personas enfrentan ese proceso ahora que en los últimos cinco años, según datos proporcionados por la Utah Rental Housing Association.
Los propietarios de todo el estado presentaron más de 2600 casos de desalojo en los primeros cuatro meses de 2023.
Eso es un 40 % más que el primer trimestre de 2022 y más del doble de la cantidad de demandas de desalojo presentadas en los primeros cuatro meses de 2021. También es más alto que los niveles de desalojo previos a la pandemia que se remontan al menos a 2017.
Los defensores de los inquilinos y los propietarios están de acuerdo en la causa probable: el fin del alivio de alquiler de emergencia de la era de la pandemia, para el cual el estado cerró las solicitudes a principios de febrero.
No están de acuerdo, sin embargo, sobre si la tendencia continuará.
Jacob Kent, abogado del personal y presidente del grupo de trabajo de vivienda de los Utah Legal Services, cree que las cosas empeorarán para los inquilinos.
Paul Smith, quien dirige la Asociación de Viviendas de Alquiler de Utah, cree que la tendencia actual se debe a que las personas se vuelven dependientes del alivio de la renta y se corregirá sola.
Los investigadores dicen que es difícil predecir lo que sucederá sin la asistencia federal continua, especialmente cuando el alquiler continúa aumentando.
Tasa de presentación mensual promedio más alta en años
Las solicitudes de desalojo cayeron drásticamente alrededor del comienzo de la pandemia en abril de 2020. Se mantuvieron bajas durante el resto del año excepto agosto, cuando los propietarios presentaron 671 demandas.
Los propietarios presentaron 2269 demandas de desalojo menos en 2020 que en 2019, y ese número se redujo en otros 245 casos en 2021.
Un informe reciente del Instituto de Políticas Kem C. Gardner acredita esa disminución a la legislación federal que estableció moratorias de desalojo, asistencia de alquiler y otra asistencia financiera para los hogares.
Los números comenzaron a aumentar nuevamente en 2022, y el número más bajo de demandas de desalojo presentadas en cualquier mes del año pasado fue de 420.
El aumento se correspondió con una eliminación gradual de la asistencia federal, dice el informe Gardner de Jim Wood y Max Becker.
Se presentaron 1813 demandas de desalojo más en 2022 a medida que continuaba la recuperación de la pandemia, aunque las cifras no alcanzaron las tasas previas a la pandemia.
Eso cambió en el primer trimestre de 2023. Los propietarios presentaron 2643 desalojos entre enero y abril, un promedio de 661 demandas de desalojo por mes.
Esa es una tasa más alta y una mayor cantidad de presentaciones que cualquier trimestre para comenzar el año desde al menos 2017.
Los inquilinos están ‘básicamente cayendo por un precipicio’ sin alivio de alquiler
Stevens, Kent y Smith acordaron que el aumento se debe a que se está agotando la asistencia de emergencia para el alquiler.
Sin ese dinero federal disponible, dijo Stevens, la gente “básicamente se está cayendo por un precipicio” porque no hay tanta ayuda. “La asistencia de alquiler que brindó Utah es la mayor cantidad de dinero que este estado ha recibido para brindar ese tipo de ayuda”, dijo.
Eso podría no incluir el dinero disponible a través de organizaciones benéficas y religiosas, dijo, pero de todos modos muchas personas no se sienten cómodas acercándose a esas fuentes en busca de ayuda.
Kent estuvo de acuerdo en que los inquilinos pasaron de tener millones y millones de dólares en posibles ayudas disponibles a no tener mucho en absoluto.
Si bien Stevens y Kent prevén que la situación empeore, Smith, que habla en nombre de los propietarios de Utah, cree que se nivelará.
(Leah Hogsten | The Salt Lake Tribune) Jeanette Padilla Vega, directora ejecutiva de la Coalición de Igualdad de Utah protesta por el vencimiento de la moratoria de desalojo de viviendas el 2 de agosto de 2021 en el Capitolio de Utah. Los desalojos en Utah se han disparado desde que finalizó la asistencia de alquiler del gobierno en febrero.
El alivio federal de la renta fue bueno, dijo, pero también significó que la gente se acostumbrara a tener la ayuda y dejara de hacer lo que tenía que hacer para eventualmente comenzar a pagar la renta por su cuenta nuevamente.
“En lugar de volver al mercado laboral o controlar sus gastos, muchas de esas personas se volvieron dependientes de los 18 meses en que el gobierno pagó su alquiler”, dijo Smith. “Una vez que eliminemos a ese grupo, entonces volveremos a que las únicas personas desalojadas sean los sospechosos habituales”.
Smith dijo que la sólida economía de Utah es otra razón por la cual la asociación de alquiler no pronostica un gran repunte.
Reconoció que las personas podrían tener que hacer ajustes como encontrar compañeros de cuarto, pero dijo que las personas que quieren un trabajo pueden encontrar uno.
Tasa más baja, pero consecuencias más graves que en otros estados
Smith también enfatizó que Utah tiene una tasa de desalojos baja en comparación con otros estados.
El informe de Gardner lo confirma, con Utah clasificado entre los 10 estados inferiores en cuanto a tasa de desalojo y tasa de presentación.
Wood, miembro principal de Ivory-Boyer en Gardner, dijo que los investigadores han discutido por qué y observado que se debe en parte a la ayuda disponible a través de las comunidades religiosas y filantrópicas.
Por ejemplo, los obispos de la Iglesia de Jesucristo de los Santos de los Últimos Días pueden autorizar asistencia temporal en efectivo para el alquiler, y los inquilinos también pueden obtener ayuda a través de Utah Community Action, la YWCA y otras organizaciones. Las personas pueden encontrar ayuda cerca de ellos a través de 211utah.org/.
Smith agregó que alrededor de la mitad de las demandas de desalojo se resuelven y se estima que el 51 % termina en un desalojo real y un juicio financiero.
Sin embargo, cuando ocurren esos juicios financieros, son más severos que en la mayoría de los otros estados, dijo Wood.
Él y Becker escribieron los informes del colegio de abogados estatal Utah es el único estado que combina un período de aviso de tres días con daños triplicados: el triple de la renta diaria desde el vencimiento del aviso de desalojo inicial hasta que el inquilino realmente abandona la unidad de alquiler.
Muchas personas terminan endeudando miles de dólares más de lo que tenían al principio, dijo Stevens, especialmente porque la deuda acumula intereses mientras que los propietarios, los abogados o las agencias de cobro a veces esperan años para cobrar. Tienen hasta seis años para presentar una demanda por deudas, dijo.
Algunas personas acuden a People’s Legal Aid una vez que ya ven salarios embargados, dijo Stevens, y no saben por qué.
El estrés de las personas por el desalojo “puede cerrarlos”
La confusión es común entre las personas que enfrentan el desalojo, dijo Stevens, y la mayoría de las personas no entienden lo que está sucediendo.
El pánico se establece debido al estrés de perder potencialmente el techo sobre sus cabezas, dijo Kent.
“Muchas veces, ese estrés puede apagarlos”, dijo.
Smith dijo que mientras la gente habla mucho sobre pelear o huir, las personas que enfrentan el desalojo a menudo eligen una tercera “f:” Congelar.
“Simplemente entierran la cabeza en la arena y dejan que esto les suceda”, dijo.
Keith entiende la sensación de estar abrumado. The Tribune usa solo su nombre de pila debido al estigma que acompaña al desalojo.
Solo ha recibido avisos de apartamentos en Salt Lake City. A diferencia de una demanda de desalojo, un aviso no se registra en el registro de alguien y no puede resultar en daños triplicados.
(Francisco Kjolseth | The Salt Lake Tribune) Keith, quien no es identificado por su apellido, se para frente a un apartamento de Salt Lake City el martes 13 de junio de 2023, del cual recibió dos avisos de desalojo en unos pocos meses. El proceso de desalojo puede ser abrumador, dijo. "No puedes recordar lo que está pasando cuando estás tan abajo".
Pero incluso los avisos parecían una gran amenaza y causaban confusión.
El primero sucedió unos días después de que mudó sus pertenencias después de enviarlas desde Billings, Mont., donde trató de mudarse después de un desalojo en Mississippi.
Todavía no sabe por qué fue desalojado del alquiler en su estado natal, pero le impidió conseguir una vivienda en Billings y usó un codeudor en Salt Lake City.
El primer aviso aquí fue por molestar a los vecinos, dijo, aunque no identificó sus acciones exactas. Recordó compartir la cena con una vecina y su amiga en un espacio común en el complejo de apartamentos después de que ella le prestó una plataforma rodante para mudarse y otras interacciones que le parecieron benignas. Pero dijo que no está seguro de qué lo causó.
“Me golpeó en el corazón”, dijo Keith.
Tres días no es un aviso lo suficientemente largo, dijo. El juez de Mississippi le dio una semana para desalojar el apartamento.
Keith agregó que el desalojo derriba a las personas que ya están en los basureros.
“No puedes recordar lo que está pasando cuando estás tan abajo”, dijo.
El estrés puede hacer que sea imposible llegar a decisiones simples, dijo Kent, de los Servicios Legales de Utah, y muchas personas se ven atrapadas con una orden judicial y daños que los persiguen durante años.
Obtenga ayuda lo antes posible
Hay ayuda disponible para que los inquilinos no tengan que tomar decisiones por su cuenta, y las personas con organizaciones que ayudan a los inquilinos recomiendan comunicarse más temprano que tarde.
People’s Legal Aid se está enfocando en tratar de atrapar a las personas antes de que el propietario presente una demanda, dijo Stevens.
Los inquilinos no siempre manejan las negociaciones con los propietarios de manera productiva, dijo.
“Están en crisis”, dijo Stevens. “No están entendiendo lo que les está pasando”.
Los servicios a través de PLA pueden ayudar a las personas a navegar por el lenguaje legal y usar las palabras y el tono apropiados en sus respuestas, dijo.
Los propietarios están dispuestos a trabajar con los inquilinos, dijo Smith, y quieren evitar los desalojos. Dijo que no conoce a muchas personas que intenten comunicarse. Su impresión es que la mayoría ignora a su arrendador y sus posibles recursos.
Kent dijo que hay una mezcla de propietarios que trabajarán y no trabajarán con los inquilinos, pero agregó que muchos estarían dispuestos a trabajar con los inquilinos si se acercan. Él escucha anecdóticamente que algunos propietarios son difíciles de contactar.
Una vez que las personas enfrentan una demanda de desalojo o un cobro de deudas, no pueden congelarse, independientemente del estrés o el miedo, dijo Stevens.
“Este proceso avanza muy rápido”, dijo Stevens. “Le conviene obtener ayuda legal lo antes posible”.
Los inquilinos necesitan expectativas realistas del sistema legal
Hay pocas defensas, dijo, y las cosas empeoran a medida que las personas avanzan en el proceso.
En la mayoría de los casos, dijo Stevens, lo mejor que puede hacer un abogado es mitigar el daño financiero, ayudar al inquilino a comprender el proceso y minimizar el trauma de involucrarse con el sistema legal.
Las personas deben tener expectativas realistas sobre lo que sucederá si van a juicio. Muchos de los inquilinos con los que trabaja People’s Legal Aid piensan que le van a contar su historia a un juez y obtendrán un fallo a su favor, dijo, pero eso no sucede si no hay defensa legal.
“Lo que se siente moralmente correcto no siempre se refleja en la ley”, dijo Stevens.
Cuando hay una resolución, a menudo es una fecha de mudanza, dijo Kent.
(Leah Hogsten | The Salt Lake Tribune) Bryn Spielvogel protesta por el vencimiento de la moratoria de desalojo de viviendas el 2 de agosto de 2021 en el Capitolio de Utah. Los expertos en vivienda aconsejan a los inquilinos que no se queden paralizados por el miedo si son desalojados y que actúen rápidamente para encontrar ayuda legal.
Es increíblemente frustrante para los abogados y los hace sentir impotentes, dijo, porque saben que no hay mucho más que puedan hacer.
“Al final del día, si no hay una resolución o ninguna forma de ayudar al inquilino a mantener un techo sobre su cabeza, sabes que el próximo paso es que estarán en las calles”, dijo.
Mejoras recientes ‘bastante pequeñas’, pero podrían construirse
Todo se reduce a las leyes de Utah sobre el desalojo, dijo Kent, porque están escritas estrictamente y tienen graves consecuencias.
Hay pocas protecciones para los inquilinos, dijo, y la ley está diseñada esencialmente para ayudar a los propietarios a sacar a alguien y entrar a otro inquilino, incluso si el problema es temporal.
Stevens estuvo de acuerdo en que las organizaciones no pueden “abogarnos para salir de problemas sistémicos profundamente arraigados”, incluidos el aumento de los alquileres, los salarios estancados, el bajo stock de viviendas asequibles y la realidad de las leyes de desalojo del estado.
Las políticas que otros estados han adoptado para ayudar a los inquilinos, como el control de alquileres y la zonificación inclusiva, no están permitidas en Utah.
Smith sostuvo que las leyes de Utah son “sorprendentes” y ayudan a los inquilinos.
Agregó que las leyes recientes han sido beneficiosas para propietarios e inquilinos. Señaló específicamente el Proyecto de Ley 359 de la Cámara de Representantes, que la Legislatura de Utah aprobó en 2022.
Esa enmienda a la ley que rige los registros de desalojo agiliza el proceso de cancelación al permitir que los inquilinos sellen sus casos si han pagado el saldo y el propietario está de acuerdo.
Kent señaló esa ley como un pequeño paso adelante junto con otras, como una ley que reduce la cantidad de días de alquiler que un inquilino que enfrenta violencia en una relación debe pagar para rescindir un contrato de arrendamiento y otra que requiere que los propietarios divulguen todas las tarifas durante el proceso de solicitud. .
“Son cosas bastante pequeñas, pero con estos problemas, realmente debemos tratar de tener cierta previsión y considerar el largo plazo y lo que pueden hacer muchas cosas pequeñas para convertirse en algo más grande”, dijo Stevens.
Traducción por Elias Cunningham.
