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El aumento de los precios inmobiliarios les ha dado a los propietarios de viviendas de Utah muchas razones para sonreír, esa gran inversión sin duda vale mucho más, pero también está afectando a muchos donde no lo esperaban: en sus facturas de impuestos a la propiedad.
Se supone que las leyes fiscales del estado de la colmena protegen contra esto, entonces, ¿qué pasó? ¿Y qué otros factores están creando el cóctel de impuestos que afectan a los propietarios de viviendas este año?
Vamos a desglosarlo.
¿Por qué están subiendo mis impuestos sobre la propiedad?
En resumen, lo más probable es que su factura de impuestos aumente por al menos una de estas tres razones:
• Alrededor de 90 entidades tributarias en todo el estado, desde ciudades y pueblos hasta distritos de agua y bibliotecas, buscan aumentos en las tasas de impuestos a la propiedad este año, por lo que es bastante probable que su billetera sienta el aguijón de uno o más de esos aumentos.
• La valoración de su casa podría estar aumentando su factura. Debido a que el valor de las viviendas se está disparando, mucho más rápido que el de las propiedades comerciales, los propietarios de viviendas soportan una mayor parte de la carga de los ingresos.
• Una ley de financiación de la educación adoptada por la Legislatura de Utah en 2018 está interfiriendo con un mecanismo en la ley de veracidad en los impuestos del estado de la década de 1980, lo que lleva a pagos más altos de lo que tendría que hacer en circunstancias normales. Ha afectado a los contribuyentes desde que se aprobó, pero el aumento de las valoraciones ha exacerbado los pagos este año.
Pero primero, desentrañemos la ley de verdad en los impuestos de Utah
Esta ley establece un sistema que permite que las jurisdicciones tributarias (piense en ciudades, condados, distritos escolares, distritos de agua, distritos de mejoras especiales) reciban solo la cantidad de ingresos que recaudaron el año anterior, más los impuestos que obtuvieron del nuevo desarrollo en su jurisdicción.
Debido a esas restricciones, cuando aumenta el valor de las propiedades en una jurisdicción, las tasas impositivas se ajustan automáticamente a la baja para compensar los ingresos adicionales que la entidad tributaria habría recaudado por la apreciación.
Si una jurisdicción fiscal quiere generar ingresos adicionales para pagar cosas como nuevos servicios de seguridad pública o infraestructura de agua, los funcionarios de esa jurisdicción deberán celebrar una audiencia de veracidad en los impuestos.
Esas audiencias pusieron a los órganos de gobierno en el banquillo político, lo que obligó a los funcionarios a explicar al público por qué quieren aumentar las tasas de impuestos a la propiedad. Por lo general, atraen una gran cantidad de oposición, y ese retroceso político a menudo impide, o al menos reduce, aumentos importantes de impuestos.
Alrededor de la mitad de las veces, las entidades que buscan un aumento de tasas dan marcha atrás a sus propuestas iniciales, según John Valentine, presidente de la Comisión de Impuestos del Estado de Utah.
¿Cómo afectan los valores de las viviendas a las facturas de impuestos sobre la propiedad?
Las jurisdicciones tributarias analizan los ingresos del impuesto sobre la propiedad en su conjunto, no categoría por categoría.
El mercado inmobiliario de Utah está en auge y el valor de las propiedades residenciales se disparó exponencialmente más que las propiedades comerciales, muchas de las cuales están experimentando un crecimiento lento debido a la pandemia de COVID-19.
Muchas empresas no quieren “comprar un edificio de oficinas en este momento porque todos están lidiando con el trabajo remoto”, dijo Valentine. “Así que su valor no aumentó mucho, o tal vez incluso bajó”.
Debido a que el valor de las viviendas creció tanto y tan rápido, y los valores de las propiedades comerciales crecieron con relativa lentitud, los propietarios de viviendas están asumiendo una mayor parte de la carga fiscal para satisfacer las necesidades de ingresos de las jurisdicciones impositivas.
Veamos el condado de Salt Lake como ejemplo. En 2022, el valor medio de la propiedad residencial fue de $561.100, un 28,7 % más que el año anterior.
“Esto no tiene precedentes, de verdad”, dijo el asesor del condado de Salt Lake, Chris Stavros.
Mientras tanto, los valores de las propiedades comerciales aumentaron un 11,8%.
La diferencia de crecimiento entre ambas categorías de propiedad creó un cambio natural en los impuestos de los propietarios comerciales a los propietarios residenciales.
Tenga en cuenta, sin embargo, que la apreciación solo perjudicó a los propietarios cuyo valor de propiedad creció más que el aumento medio en una jurisdicción determinada.
“Si la valoración de una propiedad individual aumentó menos que el aumento medio de las entidades tributarias a las que pagaron”, dijo Stavros, “entonces probablemente vieron una disminución o ningún aumento”.
¿Por qué las jurisdicciones proponen tasas impositivas más altas?
Si bien la apreciación no aumentó las facturas para todos, los aumentos de impuestos propuestos por jurisdicciones individuales están afectando a casi todos los que vieron una factura más grande.
Los gobiernos locales, los distritos escolares, los distritos de agua y otras entidades tributarias tienen muchas razones para aumentar las tasas de impuestos a la propiedad.
Tiny Mayfield (a unas 50 millas al sur de Nephi en el centro de Utah) inicialmente propuso aumentar su tasa de impuestos a la propiedad en casi un 260%, el salto más alto en el estado, pero se decidió por un nivel más bajo después de reelaborar su presupuesto, dijo el alcalde Steve Anderson. Si Mayfield se hubiera apegado a su propuesta inicial, el propietario promedio habría enfrentado un aumento del impuesto a la propiedad de alrededor de $191.
Anderson dijo que la ciudad no ha aumentado sustancialmente su tasa de impuestos a la propiedad desde al menos 1997, y ha estado desviando sus reservas para operar. Lo único que hace la nueva tasa impositiva es tapar un agujero de aproximadamente $20,000 en el presupuesto.
El aumento de tasas de South Salt Lake de casi el 110 % se ubicó entre los más altos del estado. En una audiencia de veracidad en los impuestos este mes, los funcionarios de la ciudad dijeron que el aumento les permitiría contratar a más trabajadores de seguridad pública, lo que, según afirman, reduciría los tiempos de respuesta y crearía vecindarios más seguros.
Reconocen que el aumento —casi $300 por hogar promedio— es significativo, pero dijeron que los esfuerzos para aumentar la tasa gradualmente a lo largo de los años no han tenido éxito. La última vez que la ciudad aumentó su tasa de impuestos a la propiedad fue hace 16 años.
El aumento relativamente pronunciado que South Salt Lake aprobó es exactamente lo que Salt Lake City está tratando de evitar con su aumento de tasas propuesto este año.
La capital de Utah quiere que los propietarios aporten un 10 % más, principalmente para cubrir mayores costos y empleados adicionales para satisfacer la creciente demanda de servicios de la ciudad. Al absorber un aumento más pequeño ahora, argumentó la alcaldesa Erin Mendenhall, la ciudad podría evitar uno más discordante más adelante.
La tasa propuesta por Salt Lake City aumentaría los pagos de impuestos a la propiedad en una vivienda promedio en alrededor de $90.
¿Cómo afecta la ley de financiación de la educación a mi factura de impuestos?
En 2018, la Legislatura de Utah aprobó la ley HB293, que creó una tasa mínima para la partida en su aviso de valuación que dice “embargo escolar básico estatal”.
Debido a HB293, la ley de veracidad en los impuestos no puede ajustar la tasa de la tasa básica para la educación lo suficientemente baja como para compensar los ingresos adicionales creados por la apreciación.
La noticia potencialmente frustrante: no existe un proceso público para protestar por el aumento en el pago de esta línea de pedido.
El lado positivo: este es el último año en que los habitantes de Utah tendrán una tasa mínima en este rubro, a menos que la Legislatura la extienda.
¿Existe ya algún mecanismo para proteger a los propietarios de viviendas cuando el valor de las viviendas se dispara repentinamente?
Hay opciones para que los propietarios apelen la valoración de su propiedad, pero no hay nada en la ley estatal que limite automáticamente cuánto tendrá que pagar cuando los valores de las propiedades residenciales aumenten más rápido que otras categorías de propiedades.
¿Hay reformas legislativas en marcha?
Los legisladores acaban de comenzar a discutir posibles reformas. Un aspecto que dificulta la reforma es el lenguaje de la Constitución de Utah. Considera que la propiedad tiene que ser gravada al valor justo de mercado.
“Va a ser difícil poder decir que los valores no subieron”, dijo Valentine, “o que la constitución no me obliga a gravar a ese nivel (valor justo de mercado)”.
En el condado de Salt Lake, los aumentos año tras año en los valores tasados de las propiedades residenciales parecen estar en línea, dijo Stavros, con lo que se informa en el Servicio de listado múltiple de bienes raíces.
¿Cómo impugno la tasación de mi propiedad?
Los propietarios tienen hasta el 15 de septiembre para presentar una apelación ante la junta de ecualización de su condado. Si proporciona una base convincente para su apelación, la junta podrá acordar reducir su valoración.
Puede iniciar el proceso de apelación visitando el sitio web del tesorero o asesor de su condado. Hay más información disponible sobre cómo presentar una apelación en su aviso de valoración.
¿Las apelaciones tienen éxito alguna vez?
Sí. En el condado de Salt Lake, dicen los funcionarios, las apelaciones que llegan a la junta para su consideración terminan con algún tipo de reducción de la valoración aproximadamente el 70% de las veces.
“Entonces, cuando la gente dice que es una causa inútil”, dijo Stavros, “están equivocados”.
Esa tasa de éxito del 70 % no incluye los casos que se desestiman porque el propietario no proporcionó pruebas de que la valoración era incorrecta. Querrá traer documentación para respaldar su apelación, como una tasación reciente o datos de ventas de propiedades similares a la suya.
Tenga en cuenta que este proceso es solo para aquellos que quieren apelar la tasación de su propiedad. La única forma de protestar por el aumento propuesto de una tasa impositiva, dijo Valentine, es en una audiencia de veracidad en los impuestos.
¿Qué pasa si el condado rechaza mi apelación?
Todavía tiene opciones, pero requerirá pasar por más aros. Puede llevar su caso a la Comisión de Impuestos del Estado de Utah, que tiene algunas formas de ver si su condado acertó con su valoración.
Los casos que llegan a la comisión de impuestos también tienen una tasa de éxito bastante buena. La mayoría de las veces, los contribuyentes obtienen al menos algún cambio en su valoración, según Valentine, presidente de la comisión.
Puede comenzar con una audiencia informal, donde usted cuenta su historia, el condado cuenta su historia y un juez decide. También puede renunciar a esta audiencia informal e ir directamente a una audiencia formal. También existe la opción de ir a la mediación, donde un juez lo ayudará a usted y a su condado a llegar a un acuerdo sobre cuál debería ser la valoración de su propiedad.
Si no puede llegar a un acuerdo a través de la mediación, puede obtener un nuevo juez y pasar por una audiencia formal.
¿Aún no obtienes el resultado que te gusta? Tienes otro conjunto de opciones.
Puede tomar el registro de su audiencia formal y enviarlo directamente a la Corte Suprema de Utah para hacer una llamada, o puede presentar el caso en la corte de distrito.
No puedo pagar mis impuestos sobre la propiedad. ¿Ahora que?
Existen múltiples opciones para los propietarios de viviendas que simplemente no pueden pagar su factura.
Si tiene bajos ingresos, puede solicitar lo que se llama el programa de desgravación fiscal “disyuntor”. Esa solicitud debe presentarse en su condado antes del 1 de septiembre.
También puede pedirle a su condado una reducción en la que sus líderes electos del condado pueden decidir descontar hasta $1,110 de su factura de impuestos para el año. Para solicitar una reducción, deberá presentar un formulario TC-90CY en su condado.
También existen opciones de aplazamiento para los habitantes de Utah de bajos ingresos que tienen 75 años o más el año en que solicitan este nuevo programa. Si sigue esta ruta, los impuestos se suman cada año que se aplaza y salen de la ganancia de la venta de su casa. Debe presentar su solicitud en su condado antes del 1 de septiembre.
Traducción por Elias Cunningham.